Informacje

 

Spójrz inaczej na sprzedaż nieruchomości

Obecna sytuacja rynkowa zmusza większość osób do pozbycia się różnego rodzaju nieruchomości, dlatego muszą oswoić lęk przed zmianą.

Sprzedając swój dom należy przygotować się do odejścia
i wpuszczenia do budynku cudzej energii.
Obserwowana jest wszechogarniająca nadpodaż, a nawet kilkunastokrotny wzrost liczby sprzedających w stosunku do kupujących. Poza oczywistymi powodami trudności przy sprzedaży (ze strony kupujących: brak samofinansowania, ograniczone możliwości uzyskania kredytu) istnieją również powody w samych sprzedających, powodujące blokadę wewnętrzną. Dlaczego tak trudno sprzedać? CCC – czyli cena czyni cuda, cytując slogan reklamowy jednej z firm. Głównym dziś problem przy sprzedaży nieruchomości w realnej cenie jest „dodawanie” przez właścicieli do ceny całego bagażu lat w niej spędzonych. Często słyszymy, ze ten właśnie dom jest wyjątkowy bo „budowaliśmy go dla siebie” (a niby dla kogo?), tu spędziliśmy większość życia, włożyliśmy w niego „serce”. Prawda jest jednak brutalna. Dla potencjalnego nabywcy – ta niematerialna wartość jest nic nie warta. Co z tego, ze tu „rodziły się” nasze dzieci, skoro nabywca widzi w związku z tym ubytki fugi w łazience, czy porysowane ściany.

Paradoks natury ludzkiej polega na tym, ze najpierw szukamy domu najlepiej pod lasem, z dala od zgiełku a potem chcemy aby wszystko było na miejscu. A więc budujemy wokół sklepy, centra handlowe, przedszkola i koło się zamyka. Ci którzy mieszkają pod lasem chcą wrócić do „cywilizacji” (bo czas spędzają głównie na dowożeniu dzieci do „miasta” i nie mają za bardzo czasu cieszyć się urokami wsi i natury), Ci którzy zmęczeni są zgiełkiem miasta marzą o domku na wsi w ciszy i spokoju. Sprzedaż, zamiana, budowa nieruchomości będzie więc istnieć dopóty, dopóki człowiek żyje na tym padole i z natury swojej jest wciąż niezadowolony.

Poniżej kilka wskazówek i rytuałów, być może pomocnych dla sprzedających – kto chce niech wierzy.

Sprzedając swój dom należy przygotować się do odejścia i wpuszczenia do budynku cudzej energii. Poniższe wskazówki pozwolą na „zerwanie” więzi psychicznej łączącej nas z budynkiem, a wszystko po to aby wydał się bardziej przyjazny przyszłym nabywcom. Po pierwsze należy spakować część swoich rzeczy. Ustawione i nakryte np. folią i spakowane kartony w jednym pomieszczeniu pokazują potencjalnym kupującym, ze poważnie podchodzimy do sprzedaży i już jesteśmy w trakcie „drogi”. Po drugie zanim pokażemy swój dom innym osobompowinno schować się zdjęcia rodzinne – aby budynek stracił charakter naszego domowego ogniska. Łatwiej oglądającym zobaczyć w tych murach siebie. Tak naprawdę te zabiegi potrzebne są najbardziej sprzedającym, aby pogodzić się ze zmianą i otworzyć na nowe. Przejdźmy zatem do analizy lęku przed zmianą.

Gdy już dojrzeliśmy do sprzedaży swojej nieruchomości
(oswoiliśmy lęk) spójrzmy na pozytywne strony tej sytuacji.
Zmiana niesie za sobą nieznane, ale też i ekscytujące.
Za lękiem przed zmianami często kryje się lęk przed nieznanym, który bazuje na przekonaniu, że życie w obecnej sytuacji, z tymi problemami jest dla nas bezpieczniejsze czy korzystniejsze od czegoś nowego, co jest nieznane, bo to co nieznane jest obarczone ryzykiem, że będzie gorsze niż obecna sytuacja. Lęk przed sprzedaniem „ojcowizny”, pozbywania się zgromadzonych dóbr (np. ziemi, która ma być dla nas zabezpieczeniem na stare lata) kłóci się z przekonaniem większości Polaków, że życie tu na ziemi jest tylko doczesne i tak naprawdę poczekalnią do prawdziwego edenu. Wychowanie nas w tradycji katolickiej, która z założenia teoretycznie „gardzi” dobrami materialnymi, w praktyce jednak pokazuje, co innego: „Dziś ważny jest postulat, by nie pozbywać się ziemi, by ją sobie cenić jako własność, bowiem, jak mówią mądrzy ludzie: „tyle wolności ile własności” - zdołano wysprzedać w ostatnim czasie tyleż fabryk, zakładów pracy, banków, prasy. Zachowajmy w naszych rękach ziemię, podstawowy skarb narodu” - przestrzegał biskup Ignacy Dec w liście do Polaków pt.: „Brońcie ziemi”.

Po co więc nam skostniałe przywiązanie do ziemi, budynku, okolicy? Ponieważ to, skąd pochodzimy to nasze korzenie, tożsamość, ale często też wg mnie i niepotrzebny bagaż, blokujący swobodne przemieszczanie się. Gdy już dojrzeliśmy do sprzedaży swojej nieruchomości (oswoiliśmy lęk) spójrzmy na pozytywne strony tej sytuacji. Zmiana niesie za sobą nieznane, ale też i ekscytujące. Coraz bardziej propagowane pozytywne myślenie to PODSTAWA do pozytywnych zmian.

Na koniec warto pamiętać, że dom to ludzie, ognisko domowe, które stworzyć można w każdych murach. Sprzedając dom zabierzmy, więc ze sobą całą tę wartość emocjonalną, która jest bezcenna i powoduje nierealną cenę sprzedaży, a nie stanowi żadnej wartości dla kupującego. Spójrzmy na swoją nieruchomość chłodnym okiem: na mury, materiał, z którego jest zbudowana, wykończenie. Uwierzmy, że sprzedając ją po niższej cenie nie „tracimy” tylko zyskujemy nowe możliwości życiowe. Jak mawiał Dostojewski: „Człowiek jest nieszczęśliwy tylko dlatego, że nie wie, iż może być szczęśliwy”.

 

 

 

Czy posiadanie mieszkania na wynajem jest opłacalną inwestycją?

Od kilkunastu lat kupuję mieszkania na wynajem. Jestem przekonany, że jest to najlepsza z możliwych inwestycji.  Dlaczego?

Po pierwsze, większość inwestycji może nam przynieść zwrot  albo w postaci bieżącego dochodu (np lokata bankowa), albo wzrostu wartości zainwestowanego kapitału (np kupno złota). Nieruchomości na wynajem dają zwrot w obu postaciach jednocześnie. Po drugie, mieszkanie można kupić za cenę znacznie (nawet 20-30%) niższą od średnich cen podobnych mieszkań, gdyż rynek nieruchomości jest niedoskonały. Cena zależy od motywacji sprzedającego. Po trzecie, banki chętnie udzielają kredytów na zakup mieszkań, ale nie innych klas aktywów. A lewarowanie zwiększa rentowność inwestycji. Kolejny argument – wartość zakupionej nieruchomości jak i czynsz najmu są silnie skorelowane z inflacją i rosną, zwłaszcza w dłuższej perspektywie. Wzrost czynszu zwiększa opłacalność. Z kolei wzrost wartości mieszkania przy saldzie kredytu wyrażonym w wartościach nominalnych otwiera drzwi do refinansowania. Ryzyko całkowitej utraty kapitału można ubezpieczyć, co nie jest możliwe przy innych klasach aktywów. Można trwale podnieść wartość mieszkania przy niewielkich nakładach –  ścianka działowa zwiększy przychody z najmu, bo mieszkanie 2-pokojowe można wynająć drożej niż kawalerkę. Wreszcie możliwe jest dokonywanie odpisów amortyzacyjnych  (nawet do 10% rocznie), co zwiększa opłacalność najmu.

Czy najem zawsze jest opłacalny?

Oczywiście, tak jak nie w każdy dzień lata świeci słońce, tak i nie każde mieszkanie na wynajem jest opłacalną inwestycją. Inwestorzy w Polsce popełniają wiele prostych błędów, choćby powszechna strategia „dziś kupię, a jutro się zobaczy”, w której kupujący nie zadają sobie nawet trudu zastanowienia się w jakim celu kupują: by za 2-3 lata drożej sprzedać, czy po to by uzyskać stabilny, comiesięczny dopływ gotówki? Brak zdecydowania zwiększa ryzyko. Inny częsty błąd: przepłacanie za mieszkanie. Jeśli któś zapłacił 20% powyżej ceny rynkowej („bo żonie się podobał widok”) to osiągnie niższą rentowność, niż osoba, która cierpliwie, bez emocji szukała dobrej okazji cenowej. Opłacalność najmu zależy też od dyscypliny w zarządzaniu najmem. O tym napisałem odrębny poradnik. Jeśli ktoś nie ma czasu pokazywać swojego mieszkania po wyprowadzce poprzedniego najemcy, to nie osiągnie zysków, a będzie ponosił koszty.

 

Opłacalność najmu w praktyce

Moje doświadczenia wskazują, że przedział zwrotów z samych opłat najmu jest dość szeroki – od 3 do 25% rocznie. Dla kawalerek w Łodzi będzie to najczęściej 7 – 10%, a dla mieszkań 2-pokojowych w Warszawie 5 – 8%. Możliwe jest pokrycie kosztów obsługi zaciągniętego kredytu przychodami z najmu. O wzroście wartości mieszkania nie wspominając.

Ale dla mnie i tak najważniejszą zaletą mieszkań na wynajem jest to, że mogą się one stać podstawą wolności finansowej. Gdy suma comiesięcznych przychodów z najmu posiadanych mieszkań  przekroczy poziom comiesięcznych wydatków na utrzymanie rodziny, osiąga się wolność finansową. Wtedy można dalej pracować, ale nie jest to już konieczne dla utrzymania swojego dotychczasowego standardu życia.

Licząc w Excelu opłacalność inwestycji powinniśmy uwzględnić  wszystkie koszty i przychody, zdyskontować je w czasie i wyliczyć NPV. A jaka jest wartość pojawiającej się na końcu procesu inwestycyjnego wolności finansowej? Przeszedłem na emeryturę 3 lata temu w wieku 43 lat. Swoje doświadczenia opisuję na blogu www.fridomia.pl. i twierdzę, że wolność finansowa jest ... bezcenna.

Nie ma pewniejszej drogi do osiągnięcia wolności finansowej niż poprzez mieszkania na wynajem. Powodzenia!

Wyszukiwarka

Rodzaj oferty:
Powierzchnia: od do m2
Cena: od do PLN
Nr oferty:

Kontakt

Biuro Obsługi Nieruchomości WRONIAK
ul. Świętojańska 4
83-400 Kościerzyna

kom. +48 510 329 292
tel. +48 58 686 62 36

e-mail: [email protected]